Da ottobre 2025 sono in arrivo novità fiscali rilevanti per chi gestisce un B&B, sia che si tratti di un’attività a gestione familiare sia di una struttura imprenditoriale. Negli ultimi anni il settore delle locazioni turistiche è stato al centro di importanti aggiornamenti normativi che hanno rafforzato i controlli e introdotto nuove tasse e obblighi, soprattutto per rispondere alle richieste degli enti locali e garantire maggior trasparenza fiscale nell’ospitalità extra-alberghiera.
Un quadro normativo sempre più stringente
Le modifiche recenti hanno reso particolarmente complesso il panorama fiscale per chi gestisce un Bed & Breakfast. Già dal 2024 è entrata in vigore una disciplina che obbliga le piattaforme di intermediazione, come Airbnb e Booking, ad applicare una ritenuta del 21% su tutti i pagamenti relativi alle locazioni brevi e turistiche. In parallelo, è stato dato ampio potere ai Comuni di introdurre, modificare e rafforzare la riscossione della tassa di soggiorno, estesa a tutte le tipologie di strutture ricettive, B&B inclusi, indipendentemente dalla formula gestionale adottata.
Da ottobre 2025 si prevede l’entrata in vigore di nuove regole operative, con procedure di comunicazione e versamento ancor più rigide. I gestori dovranno sempre più spesso agire come sostituti d’imposta nei confronti dello Stato e degli enti locali, trattenendo e versando le imposte dovute per i soggiorni brevi e turistici.
La tassa di soggiorno: chi è obbligato e come funziona
Il cuore della questione riguarda la tassa di soggiorno, un’imposta locale obbligatoria che i gestori sono tenuti a riscuotere dagli ospiti e a riversare al Comune se questo l’ha istituita. Sono soggetti alla tassa:
- Bed & Breakfast (sia titolari con Partita IVA sia famiglie e privati che gestiscono la struttura in modo occasionale)
- Affittacamere
- Case vacanza, appartamenti ammobiliati ad uso turistico
- Agriturismi, campeggi, ostelli e ogni altra tipologia di struttura ricettiva
- Privati che affittano la propria casa tramite piattaforme come Airbnb
I regolamenti comunali definiscono eventuali esenzioni (minorenni, residenti, persone in cura sanitaria, disabili, forze dell’ordine in servizio, ecc.), ma nella grande maggioranza dei casi il gestore deve:
- Informare l’ospite dell’applicazione della tassa (tramite cartelli, note nella prenotazione o comunicazione diretta)
- Riscuotere la tassa insieme al pagamento della camera
- Rilasciare una ricevuta separata, fuori campo IVA, o evidenziare la voce in fattura
- Versare l’importo al Comune secondo le scadenze stabilite dal regolamento locale
Non rispettare queste procedure comporta il rischio di accertamenti fiscali e pesanti sanzioni amministrative e tributarie. L’amministrazione comunale ha compiti di controllo rafforzati dal 2025, con possibilità di incrociare i dati delle prenotazioni online con quelli comunicati alle autorità fiscali.
Ritenuta fiscale e nuove responsabilità dei portali online
Le principali piattaforme di prenotazione online (come Airbnb, Booking, VRBO) hanno assunto da gennaio 2024 un ruolo attivo come sostituti d’imposta. Questo significa che, quando una stanza o un appartamento viene affittato via piattaforma, il portale trattiene direttamente il 21% dell’importo dovuto dal cliente, versandolo per conto del proprietario/gestore all’erario. Questa misura è stata rafforzata proprio per combattere l’evasione e centralizzare la gestione degli adempimenti fiscali, semplificando al contempo la rendicontazione per i piccoli operatori e vigilando sui grandi flussi turistici urbani.
Il gestore non è però completamente esonerato da responsabilità:
- Deve comunque presentare dichiarazione dei redditi, segnalando tutti i proventi ottenuti e indicando le tasse già versate tramite le piattaforme
- Per tutte le prenotazioni non passate tramite portali (ad esempio, ospiti acquisiti direttamente) il Bed & Breakfast deve applicare autonomamente le ritenute e adempiere al versamento delle tasse dovute
- Risponde in solido dell’eventuale mancato versamento dell’imposta di soggiorno, soggetta a controlli comunali
Per non incorrere in errori, è indispensabile mantenere una contabilità chiara e trasparente, conservando tutte le ricevute e la documentazione relativa ai pernottamenti e ai pagamenti effettuati, sia online sia offline.
Consigli pratici per essere in regola e tutelarsi
Chi gestisce un B&B deve seguire pochi ma chiari passaggi per non rischiare multe e accertamenti:
- Informarsi costantemente sulle modifiche regolamentari del proprio Comune di attività e delle scadenze per il versamento della tassa di soggiorno.
- Esporre cartelli informativi visibili all’interno della struttura o specificare in anticipo la presenza dell’imposta di soggiorno nella propria inserzione online e nelle conferme di prenotazione.
- Rilasciare sempre una ricevuta separata o annotare l’importo in fattura come “operazione fuori campo IVA”, dettaglio richiesto dalla normativa.
- Ricordare che le grandi piattaforme, agendo come sostituti d’imposta, facilitano il pagamento delle tasse, ma non eliminano l’obbligo di dichiarazione dei redditi relativo agli incassi da locazioni turistiche. Ogni introito va conteggiato nella dichiarazione fiscale annuale.
- Mantenere aggiornato il registro degli ospiti, obbligatorio per ogni struttura ricettiva, ai fini della sicurezza e degli adempimenti fiscali.
Un dettaglio importante
Si sottolinea che, in base alla definizione di Bed & Breakfast, cambia la disciplina a seconda che la gestione sia in forma imprenditoriale oppure occasionale/familiare. Nel secondo caso, esistono franchigie e regole semplificate solo se il numero delle camere e dei pernottamenti annui resta all’interno dei limiti fissati dalla legge regionale; in caso contrario, si entra a pieno titolo nel settore dell’impresa e valgono gli obblighi IVA, contributivi e previdenziali.
L’aumento della vigilanza da parte dei Comuni e il nuovo ruolo delle piattaforme online portano il settore verso una supervisione sempre più stringente. Un controllo accurato dei flussi turistici consente ai Comuni di finanziare servizi locali, infrastrutture e promozione turistica tramite i proventi generati dalla tassa di soggiorno, uno strumento sempre più strategico nella gestione delle città a vocazione turistica.
Come prepararsi alle novità di ottobre
I gestori di B&B devono essere pienamente consapevoli che da ottobre 2025 la normativa sposterà ancora di più l’onere degli adempimenti a carico della struttura. Organizzarsi significa:
- Verificare l’aggiornamento dei regolamenti comunali e delle scadenze
- Implementare procedure rigorose di comunicazione e riscossione della tassa di soggiorno
- Tenere traccia delle ricevute, delle entrate gestite dalle piattaforme e di quelle provenienti da pagamenti diretti
- Affidarsi, se necessario, a un consulente fiscale specializzato nel settore turistico e extra-alberghiero
Nel nuovo scenario, la corretta gestione fiscale rappresenta il miglior modo per distinguersi come operatori seri e professionali in un mercato sempre più competitivo e soggetto a controlli incrociati. Anche la reputazione della propria attività può risentire di eventuali inadempienze: una struttura in regola viene infatti spesso preferita da clienti, agenzie e piattaforme di prenotazione, che considerano l’affidabilità fiscale un elemento di valore.
Mantieni dunque uno sguardo attento sulle evoluzioni normative e prendi tutte le precauzioni necessarie per tutelare la tua struttura, il tuo reddito e i tuoi ospiti. L’applicazione delle nuove regole fiscali, a partire da ottobre, segna senza dubbio un passaggio cruciale verso una maggiore trasparenza e sicurezza per tutto il settore delle locazioni turistiche in Italia.
